미분양 상가의 그림자, 재개발 재건축 사업의 새로운 해법을 찾다

미분양 상가의 그림자, 재개발 재건축 사업의 새로운 해법을 찾다

목차

• 1. 아파트 단지 내 상가, 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니다?
• 2. 미분양 상가, 재개발·재건축 사업의 발목을 잡는 악재로 부상
• 3. ‘상가 통매각’이라는 새로운 전략의 등장
• 4. 통매각 방식의 명암(明暗): 리스크 분산과 수익성 하락 사이의 고민
• 5. 투자자로서 상가 통매각 현상을 어떻게 바라봐야 하는가
• 6. 변화하는 소비 트렌드와 미래 상가의 방향성
• 7. 재건축·재개발 시장의 성공적인 상가 사업 전략

1. 아파트 단지 내 상가, 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니다?

오래전부터 아파트 단지 내 상가는 안정적인 수익을 가져다주는 효자 상품으로 여겨졌습니다. 단지라는 든든한 배후 수요를 등에 업고, 주거 생활에 필수적인 업종들이 입점하며 꾸준한 임대 수익을 창출하는 투자처로 각광받아 왔습니다. 실제로 과거에는 강남권의 유명 재건축 단지 상가 분양은 높은 경쟁률을 기록하며 완판되는 것이 당연한 수순처럼 보였습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 부동산 시장의 흐름이 급변하면서 이러한 공식은 더 이상 유효하지 않은 듯합니다.

고금리와 경기 침체가 장기화되면서 소비 심리가 위축되고, 온라인 쇼핑과 배달 문화가 보편화되면서 오프라인 상가의 가치가 예전만 못하게 되었습니다. 과거에는 상가에 입점해야 했던 소매점, 식당, 학원 등이 이제는 온라인 플랫폼이나 배달 앱을 통해 훨씬 더 넓은 시장을 확보할 수 있게 되었죠. 이러한 변화는 아파트 단지 내 상가에도 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 굳이 비싼 임대료를 지불하고 상가에 입점할 필요성을 느끼지 못하는 사업자들이 늘어나면서, 신축 아파트 상가임에도 불구하고 공실이 장기화되는 사례를 심심찮게 찾아볼 수 있습니다.

특히 높은 분양가로 책정된 신축 상가들은 이러한 공실 문제에 더욱 취약합니다. 조합이나 시행사 입장에서는 사업비 충당을 위해 상가 분양가를 높게 책정할 수밖에 없는데, 이는 결국 수요자들에게 부담으로 작용해 미분양으로 이어지는 악순환을 낳게 됩니다. 자식에게 강제로 증여해야 한다는 우스갯소리가 나올 정도로, 팔리지 않는 ‘악성 재고’가 되는 경우도 발생하고 있는 실정입니다.

2. 미분양 상가, 재개발·재건축 사업의 발목을 잡는 악재로 부상

재개발, 재건축 사업의 성공적인 마무리를 위해서는 사업 자금의 원활한 조달이 필수적입니다. 일반적으로 조합은 아파트 일반 분양을 통해 대부분의 사업 자금을 마련하고, 남은 상가나 오피스텔 같은 부대시설을 분양하여 추가 수익을 확보합니다. 그런데 아파트 상가가 미분양 상태로 남게 되면, 이는 조합의 현금 유동성을 심각하게 위협하는 요인이 됩니다.

수백억 원에 달하는 상가 분양 수익이 들어오지 않으면 조합은 사업비 충당에 어려움을 겪게 되고, 이는 결국 조합 청산 등 후속 사업 절차에 차질을 초래할 수 있습니다. 당장 공사비를 비롯한 각종 비용을 지불해야 하는데, 상가 분양이 지연되거나 실패하면 조합원들이 추가 분담금을 내야 하는 상황에 직면할 수도 있습니다. 이러한 상황은 재건축 사업의 성공적인 완공과 직결되는 문제이므로, 조합 입장에서는 미분양 상가 문제가 큰 골칫거리가 아닐 수 없습니다.

과거에는 아파트 일반 분양만으로도 충분히 사업성을 확보할 수 있었지만, 최근 부동산 시장의 변동성이 커지면서 상가 분양 수익이 사업 전체의 성패를 좌우할 만큼 중요해지고 있습니다. 특히 서울 강남과 같이 분양가 상한제 규제가 적용되는 지역에서는 아파트 분양 수익만으로는 충분한 이익을 내기 어려운 경우가 많아, 상가 분양 성공 여부가 더욱 중요하게 여겨지고 있습니다.

3. ‘상가 통매각’이라는 새로운 전략의 등장

이러한 미분양 리스크를 회피하기 위해 재개발·재건축 조합들이 고육지책으로 내놓은 전략이 바로 '상가 통매각'입니다. 이는 조합이 상가 일반분양분을 개별적으로 분양하지 않고, 전문적인 부동산 개발업체(PM사)나 투자사에 일괄적으로 매각하는 방식을 의미합니다.

물론 조합은 개별 분양을 통해 상가를 완판했을 때보다 수익이 줄어들 수 있습니다. 예를 들어, 총 100개의 상가를 개별 분양하여 500억 원의 수익을 예상했지만, 통매각을 통해 350억 원에 매각하는 식이죠. 하지만 이렇게 통매각을 통해 단번에 현금을 확보함으로써 미분양으로 인한 사업 리스크를 해소하고, 조합 청산과 같은 다음 단계로 신속하게 넘어갈 수 있다는 장점이 있습니다. PM사는 통매각으로 싸게 매입한 상가를 다시 개별 분양하거나 임대하여 차익을 남기는 구조입니다.

이러한 통매각 방식은 최근 서울 강남권의 신축 단지에서 활발하게 추진되고 있습니다. 잠실 르엘이나 반포디에이치클래스트와 같은 대규모 재건축 단지들이 이 방식을 검토하거나 이미 실행에 옮긴 것으로 알려져 있습니다. 과거 헬리오시티의 상가 미분양 사태를 경험한 조합들이 선제적으로 리스크를 관리하고자 하는 움직임으로 해석할 수 있습니다.

4. 통매각 방식의 명암(明暗): 리스크 분산과 수익성 하락 사이의 고민

상가 통매각 방식은 분명 조합 입장에서 미분양 리스크를 해소하고 현금 유동성을 확보하는 데 매우 효과적인 방법입니다. 특히 부동산 경기가 불확실한 현 시점에서는 상가 분양 시장의 침체가 언제 끝날지 알 수 없기 때문에, 불확실한 미래 수익을 기대하기보다는 당장의 현금 확보를 우선하는 실리적인 선택이라고 볼 수 있습니다.

그러나 통매각 방식에는 어두운 면도 존재합니다. 가장 큰 문제는 수익성 하락입니다. 개별 분양을 통해 상가를 모두 팔았을 때보다 조합원에게 돌아갈 수익이 줄어들 수 있다는 점입니다. 또한, 통매각 과정이 투명하게 이루어지지 않을 경우, 특정 업체와의 유착 의혹이나 '깜깜이 매각' 논란이 불거질 수 있습니다. 조합원들은 시공사 선정만큼이나 상가 통매각 과정에 관심을 갖고, 입찰 조건이나 매각 절차를 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있습니다.

결국 통매각은 '사업 리스크를 분산하느냐' 혹은 '수익성을 극대화하느냐' 사이에서 조합이 선택해야 하는 중요한 결정입니다. 현재와 같이 불확실성이 큰 시장에서는 리스크를 최소화하는 쪽으로 기울어지는 것이 자연스러운 흐름으로 보입니다.

5. 투자자로서 상가 통매각 현상을 어떻게 바라봐야 하는가

상가 통매각 현상은 단순히 조합만의 문제가 아니라, 상가 투자를 고려하는 일반 투자자들에게도 중요한 시사점을 던져줍니다. 통매각 방식으로 상가를 매입한 PM사는 다시 개별 분양을 진행하거나 임대 사업을 펼치게 되는데, 이 과정에서 합리적인 분양가와 임대료를 책정하고, 상권 활성화 전략을 수립하는 것이 성공의 관건이 될 것입니다.

투자자들은 신축 아파트 상가에 투자할 때, 단순히 '단지 내 상가'라는 이유만으로 높은 수익을 기대해서는 안 됩니다. 해당 상가가 통매각된 상가인지 여부를 확인하고, 매각 주체가 어떤 방식으로 상가 활성화를 추진할 계획인지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. PM사가 전문적인 상가 운영 노하우를 가지고 있는지, 어떤 업종을 유치하여 상권을 활성화시킬 것인지 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

또한, 상가 공실률과 임대 수익률 추이 등 객관적인 시장 데이터를 확인하는 것도 중요합니다. 한국부동산원에서 발표하는 전국 상가 공실률과 투자 수익률 통계를 참고하여, 전반적인 상가 시장의 흐름을 파악하는 지혜가 필요합니다.

6. 변화하는 소비 트렌드와 미래 상가의 방향성

단순히 주거 편의를 위한 1, 2층 상가의 시대는 점차 저물고 있습니다. 이제 소비자들은 단순히 물건을 사고파는 공간을 넘어, 특별한 경험과 가치를 얻을 수 있는 공간을 선호합니다. 따라서 미래의 상가는 이러한 변화된 소비 트렌드를 반영하여 단순히 점포를 모아놓는 공간이 아닌, 복합적인 문화 공간으로 진화해야 할 것입니다.

예를 들어, 작은 상가들을 모아 복합 쇼핑몰처럼 테마를 갖춘 상업 시설을 조성하거나, 유명 맛집이나 라이프스타일 편집숍을 유치하여 지역의 랜드마크로 만드는 전략을 고민해야 합니다. 또한, 온라인과 오프라인을 연계한 '옴니채널' 전략을 도입하여 상가 내에서 제품을 체험하고, 온라인으로 구매할 수 있는 시스템을 구축하는 것도 효과적인 방법이 될 수 있습니다.

아울러 서울시가 상가를 최소한의 규모로 짓고 주택만 짓는 방향을 지원하겠다는 움직임은 향후 상가 공급을 줄여 희소성을 높일 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 이는 미래의 상가 투자가 단순히 양적인 확대를 넘어, 질적인 가치를 높이는 방향으로 나아가야 함을 시사합니다.

7. 재건축·재개발 시장의 성공적인 상가 사업 전략

결론적으로, 현재의 재건축·재개발 시장에서 상가 사업의 성공은 단순히 '좋은 입지'에만 의존해서는 어렵습니다. 상가 사업에 대한 조합의 전략적인 판단과 전문적인 기획이 뒷받침되어야만 성공적인 결과를 얻을 수 있습니다.

가장 중요한 것은 조합원들이 상가 사업의 중요성을 인식하고, 상가 통매각과 같은 중요한 결정에 적극적으로 참여해야 한다는 점입니다. 투명하고 합리적인 매각 절차를 통해 조합의 이익을 극대화하고, 이후 상가 활성화에 대한 계획을 꼼꼼히 점검해야 합니다.

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